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轉貼：環富通基金頻道    

  　　《環富通點評》上兩次提到，筆者鼓勵年青人在能力許可時盡早買樓，但一定要以自住的心
態置業，這樣有機會令你賺到第一桶金。但當已經擁有第一個物業後，筆者不太贊成大家再去買
第二個，甚至第三個物業（換樓另計），因為這時你肯定是投資，甚至投機了！。

　　除了槓桿會令到風險增加之外（買樓通常都是向銀行貸款的），筆者認為，物業跟股票有一
個很大的分別，就是物業不可能無止境地升值，但股票可以！當然，筆者必須強調，這是理論層
面的情況。

　　先說股票，其實股票背後是一家上市公司，理論上，如果管理得宜，公司是可以年年賺錢的
，甚至每年都有增長。如是者，她的股價其實可以無止境地上升。筆者同意，這類公司的數量真
的不多，選中之餘還要堅持長期持有，其實相當不容易。但不容易不等於沒有。

　　例如當年的散戶愛股匯控（００００５），過去１０多年，匯控股價其實是不斷上升的，直
到２００８年金融海嘯才暫告一段落，但不排除過了這幾年之後，匯控在新興市場的生意大幅上
升，令她的盈利大幅增長，筆者相信，到時匯控的股價，仍然可以一浪高於一浪！

　　反觀物業，從理論層面看，樓齡愈舊的物業，價值會愈低。某程度上，物業就像人一樣，隨
著年紀上升，能力（價值）就會下降。當然，你可以說，定期為單位保養翻新，應該可以保值呢
！但不要忘記，維修保養其實是要投資的，是否除笨有精，還得視乎個別個案而定！　

　　或許有人認為，不是很多人都有興趣買舊樓嗎？舊樓的價值絕對不下於一般新樓呢！這不是
錯的，但大家要注意，這些舊樓值錢，其實是她座落的地段值錢，不是物業本身。發展商有興趣
「高價」收購舊樓，其實是看中她的地點，拆卸重建才可以再突出該地點的優勢。

　　但問題是，是否所有舊樓都有發展商願意收購，然後拆卸重建呢？如果沒有的話，你的舊樓
物業就肯定會跌價。

　　當然，話得說回頭，如果你能夠以積極方式，管理你的物業「組合」，在適當的時候賣掉一
些樓齡過高的物業，然後換入一些較新的物業，那確實有機會不斷賺錢的！

　　筆者的看法是，如果你有這個能耐，其實股票發揮的效果可能更大，因為股票的升幅在很大
程度上是優於物業的。大家都覺得物業替我們賺的錢會較股票多，其中一個主要原因是我們造了
按揭，即是等於以孖展形式買股票一樣。如果你買股票等於買樓一樣，同樣借７０％的話，如果
眼光同樣好，所賺的錢未必少於買樓呢！

　　最後一點是，買樓的交易成本也比股票貴，單是一個印花稅就己經大幅高於股票了，還有經
紀佣金是１％呢！股票買賣才是０﹒２５％！

　　筆者想總結一句，維持一個「優質」和相對「年輕」的自住物業，筆者認為是恰當的，但假
如再有餘錢，單從買樓和買股票之間選擇，筆者會鍾情股票，因為股票同樣有股息收入，而且流
通量會比物業高，即是要沽貨時，會較容易脫手！《羅國森》